Технические осмотры зданий и сооружений

[TORY]

Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, если организация арендует в здании несколько этажей, ей нужно создавать комиссию для проведения технических осмотров зданий и сооружений или это входит в обязанности арендодателя или это прописывается в договоре аренды?

[R3tw3R]

Осмотры проводит (как правило) собственник здания/сооружения.
Но если в договоре прописать, можно и арендаторам это делать
И почитайте:
ТКП 45-1.04-78-2007 "ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Порядок проведения"

Свиток:

4.1 Техническая эксплуатация зданий осуществляется в целях обеспечения их эксплуатационной надежности в течение всего периода использования по назначению.
4.2 В процессе эксплуатации зданий следует руководствоваться:
— требованиями СНБ 1.04.01;
— нормативными правовыми актами по организации технической эксплуатации зданий;
— ТНПА системы противопожарного нормирования и стандартизации и безопасной эксплуатации электрического и газового оборудования;
— санитарно-гигиеническими нормами и правилами;
— требованиями настоящего технического кодекса и других действующих ТНПА.
4.3 Отраслевые инструкции по технической эксплуатации зданий, учитывающие специфические условия производственных процессов, содержания и ремонта зданий, должны разрабатываться в соответствии с настоящим техническим кодексом.
В отраслевых инструкциях должны быть даны указания о порядке технического обслуживания
и содержания зданий; установлены права и обязанности инженерно-технического персонала, ответ-ственного за эксплуатацию зданий; должна регламентироваться система осмотра зданий, а также установлены особенности содержания конструкций и инженерных систем.
4.4 Для осуществления контроля за техническим состоянием и эксплуатацией зданий на предприя¬тиях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В зависимости от размеров и структуры предприятия обязанности службы технической эксплуатации могут быть возложены на специальную службу — отдел эксплуатации и ремонта зданий предприятия или на отдел капитального строитель¬ства, строительный отдел, строительную группу, а также соответствующие эксплуатационные службы: отдел главного энергетика и др.
Рекомендуемый численный состав работников службы технической эксплуатации приведен в при-ложении А.
Все здания предприятия или их части приказом руководителя предприятия закрепляются за структурными подразделениями (цехами, отделами или другими подразделениями предприятия), занимающими указанные площади. Начальники соответствующих подразделений являются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных за подразделениями зданий или отдельных частей.
4.5 Контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться путем проведения пла-новых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.
4.6 Плановые осмотры зданий подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных си-стем и внешнего благоустройства; при частичных — техническое состояние отдельных конструкций
и инженерных систем.
4.7 Общие осмотры проводят 2 раза в год — весной и осенью — по утвержденному графику.
Весенние осмотры проводят после окончания таяния снега, т. е. когда кровли, конструкции зда-ний и прилегающая к ним территория доступны для осмотра.
Осенние осмотры проводят до наступления отопительного сезона в целях проверки подготовки зданий к работе в зимних условиях.
4.8 Общие осмотры зданий проводятся комиссиями. Состав комиссий установлен в 4.9 СНБ 1.04.01.
4.9 Частичные осмотры должны проводиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками службы технической эксплуатации,
но не реже 1 раза в год.
4.10 Календарные сроки проведения общих и частичных осмотров определяются службой техни-ческой эксплуатации.
Особо жесткий режим всех видов осмотров должен устанавливаться для зданий, возведенных
на подработанных подземными горными выработками территориях, на просадочных грунтах и с дру-гими специфическими геофизическими условиями на площадке застройки; для зданий с нетиповыми конструкциями, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации и в сильноагрессивной среде.
4.11 Неплановые (внеочередные) осмотры проводятся:
— после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений сти-хийного характера, пожаров, создающих угрозу повреждений строительных конструкций и инженер-ных систем;
— при выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудова-ния, нарушающих условия нормальной эксплуатации зданий.
4.12 Результаты всех видов осмотров технического состояния зданий должны оформляться ак-тами. Форма акта приведена в приложении Б.
4.13 Результаты осмотров должны отражаться в документах по учету технического состояния здания (технический паспорт, журнал технической эксплуатации здания, карточка учета технического состояния объекта) с указанием отмеченных в актах осмотров дефектов, повреждений, деформаций и др., мест их расположения и параметров, причин их возникновения и сроков устранения. Форма технического паспорта приведена в приложении В, журнала технической эксплуатации — в приложе-нии Г, карточки учета технического состояния объекта — в приложении Д.
4.14 При выявлении дефектов, деформаций конструкций, неисправностей инженерных систем, которые могут привести к снижению несущей способности конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Е.
Для устранения деформаций, снижающих несущую способность, жесткость, устойчивость кон-струкций, следует привлекать экспертов-специалистов для их обследования.
4.15 Кроме плановых технических осмотров следует периодически, 1 раз в 10 дней, проводить разовые осмотры основных несущих конструкций зданий, подвергающихся постоянным нагрузкам или эксплуатирующихся в сильноагрессивной среде. Обследование указанных конструкций следует про-изводить силами специализированных организаций не реже 1 раза в год.
4.16 Состояние противопожарных мероприятий проверяется в сроки, зависящие от специфичес-ких условий эксплуатации зданий, но не реже 1 раза в месяц.
4.17 В случае обнаружения предаварийного состояния строительных конструкций служба техни-ческой эксплуатации обязана:
— ограничить или прекратить эксплуатацию предаварийных участков и принять меры по преду-преждению несчастных случаев;
— немедленно доложить об этом руководству предприятия;
— принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния и временному усилению поврежденных конструкций;
— обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т. п.) силами службы эксплуатации;
— принять меры по организации квалифицированного обследования предаварийных конструкций
с привлечением специалистов;
— по результатам обследования и по получению, в необходимых случаях, проектной документа-ции обеспечить срочное восстановление аварийно опасного объекта.

СНБ 1.04.01-04 "ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТЕХНИЧЕСКОМУ СОСТОЯНИЮ И ОБСЛУЖИВАНИЮ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ, ОЦЕНКЕ ИХ ПРИГОДНОСТИ К ЭКСПЛУАТАЦИИ"

Свиток:

4.3 Здания и их элементы в процессе эксплуатации должны:
— обеспечивать безопасность для жизни и здоровья людей, сохранность имущества;
— соответствовать требованиям проектной и нормативно-технической документации по надежности, прочности, долговечности, устойчивости, деформативности;
— иметь максимально близкий для несущих конструкций и элементов межремонтный срок службы;
— быть доступными и безопасными для осуществления всех видов осмотров, техниче-ского обслуживания и ремонта;
— обладать ремонтопригодностью;
— отвечать предъявляемым проектной документацией санитарно-гигиеническим и эко-логическим требованиям для находящихся в них людей и для окружающих объектов и тер-риторий;
— соответствовать требованиям нормативно-технических документов системы противо-пожарного нормирования и стандартизации;
— быть снабжены проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией.
Перечень эксплуатационной документации приведен в приложении А.
Допускается отсутствие эксплуатационной документации на здания с площадью за-стройки не более 50 м2 при высоте до двух этажей (высотой до 10 м), находящиеся в негосу-дарственной форме собственности.
4.4 Проектная, исполнительная и эксплуатационная документация должна храниться у собственника здания или уполномоченного им органа.
4.5 Собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации обязаны поддерживать установленные в проектной документации ПЭК.
4.6 Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния.
4.7 Контроль за техническим состоянием здания должен осуществляться его собственни-ком, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации путем прове-дения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров (далее — осмотров).
4.8 Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства.
Общие осмотры должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью.
Периодичность частичных осмотров устанавливается собственником здания, эксплуати-рующей организацией или службой технической эксплуатации в зависимости от конструк-тивных особенностей здания и технического состояния его элементов.
Неплановые осмотры должны проводиться после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований.
4.9 Общие осмотры зданий производятся комиссиями в составе:
— председатель комиссии — руководитель, главный инженер организации (юридического лица);
— члены комиссии — лицо, ответственное за эксплуатацию здания; представители службы, осуществляющей эксплуатацию инженерных систем; представитель местного об-щественного формирования (или профсоюзов).
Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов. Для производственных зданий в состав комиссии включаются главные специалисты предприятия (механик, энергетик, технолог) и инженер по технике безопасности. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители Департамента по охране историко-культурного наследия и реставра-ции.
К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и представители ремонт-но-строительных организаций.
По результатам осмотра оформляется акт, который подписывается всеми членами ко-миссии и утверждается собственником здания или уполномоченным им лицом.

[TORY]

Спасибо, особенно за ссылки на документы.

[Odisva]

Сначала создается акт осмотра, а потом вносятся записи в журнал?
Вот только форма журнала какая?
У нас на работе журнал имеет три графы:
1. Дата записи
2. Содержание записей
3. Примечание
В ТКП 45-1.04-78-2007 форма журнала иная? Там походу на каждое здание нужно заводить журнал, или как?
Чет запутался.

[admin]

По ссылке выше есть ТКП в нем все расписано.

4.12 Результаты всех видов осмотров технического состояния зданий должны оформляться актами. Форма акта приведена в приложении Б.
4.13 Результаты осмотров должны отражаться в документах по учету технического состояния здания (технический паспорт, журнал технической эксплуатации здания, карточка учета технического состояния объекта) с указанием отмеченных в актах осмотров дефектов, повреждений, деформаций и др., мест их расположения и параметров, причин их возникновения и сроков устранения. Форма технического паспорта приведена в приложении В, журнала технической эксплуатации — в приложении Г, карточки учета технического состояния объекта— в приложении Д.

Форма журнала в Приложение Г. И естественно, что журнал на КАЖДОЕ здание (сооружение).

[Гость]

ГОСПОДА! У меня вот какой вопрос: Сколько журналов небходимо заводить,если в одном здании находяться три разных склада? Если один,то где он должен находиться (в каком из складов)?(Разумеется второй журнал находится у службы технической эксплуатации)

[Trabant.1]

Помогите! Может кто сталкивался с таким вопросом. Организация снимает 4 комнаты в здании по офис. Была проверка по ОТ и было указано замечание: не проводятся тех. осмотры зданий (соответственно нет журнала, актов и комиссии). В договоре аренды помещений прописано, что текущий ремонт проводит арендатор. Зданию 2 года. Пытался доказать проверяющему что осмотр не нужен, т.к. помещения не относятся к производственным. Документы все сделал, но ХОЧЕТСЯ ЗНАТЬ, ПРАВ ЛИ ПРОВЕРЯЮЩИЙ????? Мне кажется, что это попытка показа своей работы перед начальством. Типа: с паршивой овцы хоть клок шерсти!!!!!!!!!!!

[admin]

На какой пункт сослался инспектор? Посмотрите на что распространяет действие этот документ. Если это :

ТКП 45-1.04-78-2007 (02250) «ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. Порядок проведения»
1 Область применения
Настоящий технический кодекс установившейся практики (далее — технический кодекс) распространяется на техническую эксплуатацию производственных зданий и сооружений (далее — здания)
и устанавливает порядок ее проведения.

4.4 Для осуществления контроля за техническим состоянием и эксплуатацией зданий на предприятиях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В зависимости от размеров и структуры предприятия обязанности службы технической эксплуатации могут быть возложены на специальную службу — отдел эксплуатации и ремонта зданий предприятия или на отдел капитального строительства, строительный отдел, строительную группу, а также соответствующие эксплуатационные службы: отдел главного энергетика и др.

Получается, если Вы снимаете помещения у предприятия, то это их обязанность.

Если это не предприятие:

ТКП 45-1.04-208-2010 (02250) «ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ И ОБСЛУЖИВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ И ОЦЕНКА ИХ ПРИГОДНОСТИ К ЭКСПЛУАТАЦИИ. Основные требования»
4.7 Контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации путем проведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров (далее — осмотров) собственными силами, а при необходимости — путем проведения обследования специализированной организацией (4.11).
4.8 Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных си-стем и благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства.
Общие осмотры должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью.

Все равно это должен делать собственник. Ну и как всегда смотрите договор. Ремонт — это еще не осмотры:

3.30 техническое обслуживание: Комплекс организационно-технических мероприятий по под-держанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения незначительных неисправностей; обеспечения установленных параметров и режимов работы, наладки и регулирования инженерных систем; осуществления работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.
3.25 ремонт: По ТКП 45-1.01-4. :
3.3.10 ремонт объекта (repairs): Совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта, в том числе по уст-ранению его мелких повреждений и неисправностей, а также предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта [3].

Ну вот никак ремонт не соотносится с осмотрами.
И я бы обратил внимание, что речь идет о зданиях, а не помещениях. Я понимаю если бы вы арендовали здание.
P.S. А можно предписание приложить. Интересно почитать, что пишут.

[Trabant.1]

Это из акта проверки:
ОПИСАНИЕ ФАКТОВ НАРУШЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА:
В течение 2014 и 2015 года в ООО «+++» не проводились плановые общие технические осмотры зданий и не оформлялись актами (акты общих технических осмотров не представлены)
АКТЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ТРЕБОВАНИЯ КОТОРЫХ НАРУШЕНЫ :
П.17, п. 20 Межотраслевых правил по охране труда при техническом обслуживании и ремонте зданий и сооружений, утвержденных постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь 29.12.2011 № 141, п. 4,9 ТКП 45-1.04-208-2010 (02250) «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации»

[polevchyk]

Требования этих Межотраслевых правил распространяются на собственников зданий, осуществляющих их эксплуатацию, независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, арендаторов, если по условиям договора аренды (договора безвозмездного пользования) здания (изолированных помещений, их частей) на них возложена ответственность по проведению технического обслуживания зданий.
а Вы написали что Ваша Организация снимает 4 комнаты в здании по офис. Соответственно требования проверяющего должны быть переадресованы к собственнику здания.

[Trabant.1]

Вся зацепа проверяющего пошла из-за пункта договора "Арендатор обязан: - производить текущий ремонт.......". А раз так, то нужен комиссионный осмотр с вытекающими отсюда документами!!!!!!!!!!!!! А вдруг весной на голову экспедитору упадет кусок штукатурки! Значит не приняли мер, не провели осмотр - вот ЛОГИКА ПРОВЕРЯЮЩЕГО!!!!!!!!!!

[polevchyk]

Ну согласно Ст. 587 ГК РБ п.1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
И какая штукатурка весной???? может упасть экспедитору в одной из занимаемой вами комнат в здании офиса????
Ну если, кроме этого сомнительного нарушения, других нарушений не найдено то считай повезло. За это санкций не предусмотрено

[Trabant.1]

Сейчас уже дело не в том, повезло мне или нет, а в том, что я хочу разобраться в этом вопросе с помощью опытных специалистов по охране труда. Да и остальным, наверное, будет интересно разобраться в этом вопросе. Если снимать здание полностью и заниматься в нем производством, то это требование актуально. А если, например, снимать 1 бокс для ремонта машин в здании, где таких боксов 6 и проводить там ТО автомашин (транспортная фирма). Это пример из проверки транспортной организации моего знакомого. Там точно такой же недостаток (тот же инспектор).

[polevchyk]

кстати странно что инспектор не сослался на МОПОТ п.п. 43. Здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением лиц, ответственных за сохранность этих объектов. Все производственные здания или их части приказом руководителя организации закрепляются за структурными подразделениями, занимающими соответствующие площади.
44. Для организации систематического наблюдения за зданиями в процессе их эксплуатации приказом руководителя организации назначаются лица, ответственные за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных за подразделением зданий или отдельных помещений, и комиссия по общему техническому осмотру зданий и сооружений.
Кроме систематического наблюдения здания и сооружения подвергаются периодическим техническим осмотрам специально уполномоченными лицами.
45. Результаты осмотров оформляются соответствующими актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ.

вы не путайте офисные помещения и складские и производственные. там требования могут быть разные.

[Trabant.1]

Каким руководителем? Я же пишу: из 6 боксов здания сдан в аренду 1 (для ТО транспорта арендатора). И где тут осмотр здания? Что, арендатор, снимающий 1 бокс, должен проводить осмотр всего здания?????