4.1 Техническая эксплуатация зданий осуществляется в целях обеспечения их эксплуатационной надежности в течение всего периода использования по назначению.
4.2 В процессе эксплуатации зданий следует руководствоваться:
— требованиями СНБ 1.04.01;
— нормативными правовыми актами по организации технической эксплуатации зданий;
— ТНПА системы противопожарного нормирования и стандартизации и безопасной эксплуатации электрического и газового оборудования;
— санитарно-гигиеническими нормами и правилами;
— требованиями настоящего технического кодекса и других действующих ТНПА.
4.3 Отраслевые инструкции по технической эксплуатации зданий, учитывающие специфические условия производственных процессов, содержания и ремонта зданий, должны разрабатываться в соответствии с настоящим техническим кодексом.
В отраслевых инструкциях должны быть даны указания о порядке технического обслуживания
и содержания зданий; установлены права и обязанности инженерно-технического персонала, ответ-ственного за эксплуатацию зданий; должна регламентироваться система осмотра зданий, а также установлены особенности содержания конструкций и инженерных систем.
4.4 Для осуществления контроля за техническим состоянием и эксплуатацией зданий на предприя¬тиях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В зависимости от размеров и структуры предприятия обязанности службы технической эксплуатации могут быть возложены на специальную службу — отдел эксплуатации и ремонта зданий предприятия или на отдел капитального строитель¬ства, строительный отдел, строительную группу, а также соответствующие эксплуатационные службы: отдел главного энергетика и др.
Рекомендуемый численный состав работников службы технической эксплуатации приведен в при-ложении А.
Все здания предприятия или их части приказом руководителя предприятия закрепляются за структурными подразделениями (цехами, отделами или другими подразделениями предприятия), занимающими указанные площади. Начальники соответствующих подразделений являются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных за подразделениями зданий или отдельных частей.
4.5 Контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться путем проведения пла-новых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.
4.6 Плановые осмотры зданий подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных си-стем и внешнего благоустройства; при частичных — техническое состояние отдельных конструкций
и инженерных систем.
4.7 Общие осмотры проводят 2 раза в год — весной и осенью — по утвержденному графику.
Весенние осмотры проводят после окончания таяния снега, т. е. когда кровли, конструкции зда-ний и прилегающая к ним территория доступны для осмотра.
Осенние осмотры проводят до наступления отопительного сезона в целях проверки подготовки зданий к работе в зимних условиях.
4.8 Общие осмотры зданий проводятся комиссиями. Состав комиссий установлен в 4.9 СНБ 1.04.01.
4.9 Частичные осмотры должны проводиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками службы технической эксплуатации,
но не реже 1 раза в год.
4.10 Календарные сроки проведения общих и частичных осмотров определяются службой техни-ческой эксплуатации.
Особо жесткий режим всех видов осмотров должен устанавливаться для зданий, возведенных
на подработанных подземными горными выработками территориях, на просадочных грунтах и с дру-гими специфическими геофизическими условиями на площадке застройки; для зданий с нетиповыми конструкциями, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации и в сильноагрессивной среде.
4.11 Неплановые (внеочередные) осмотры проводятся:
— после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений сти-хийного характера, пожаров, создающих угрозу повреждений строительных конструкций и инженер-ных систем;
— при выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудова-ния, нарушающих условия нормальной эксплуатации зданий.
4.12 Результаты всех видов осмотров технического состояния зданий должны оформляться ак-тами. Форма акта приведена в приложении Б.
4.13 Результаты осмотров должны отражаться в документах по учету технического состояния здания (технический паспорт, журнал технической эксплуатации здания, карточка учета технического состояния объекта) с указанием отмеченных в актах осмотров дефектов, повреждений, деформаций и др., мест их расположения и параметров, причин их возникновения и сроков устранения. Форма технического паспорта приведена в приложении В, журнала технической эксплуатации — в приложе-нии Г, карточки учета технического состояния объекта — в приложении Д.
4.14 При выявлении дефектов, деформаций конструкций, неисправностей инженерных систем, которые могут привести к снижению несущей способности конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Е.
Для устранения деформаций, снижающих несущую способность, жесткость, устойчивость кон-струкций, следует привлекать экспертов-специалистов для их обследования.
4.15 Кроме плановых технических осмотров следует периодически, 1 раз в 10 дней, проводить разовые осмотры основных несущих конструкций зданий, подвергающихся постоянным нагрузкам или эксплуатирующихся в сильноагрессивной среде. Обследование указанных конструкций следует про-изводить силами специализированных организаций не реже 1 раза в год.
4.16 Состояние противопожарных мероприятий проверяется в сроки, зависящие от специфичес-ких условий эксплуатации зданий, но не реже 1 раза в месяц.
4.17 В случае обнаружения предаварийного состояния строительных конструкций служба техни-ческой эксплуатации обязана:
— ограничить или прекратить эксплуатацию предаварийных участков и принять меры по преду-преждению несчастных случаев;
— немедленно доложить об этом руководству предприятия;
— принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния и временному усилению поврежденных конструкций;
— обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т. п.) силами службы эксплуатации;
— принять меры по организации квалифицированного обследования предаварийных конструкций
с привлечением специалистов;
— по результатам обследования и по получению, в необходимых случаях, проектной документа-ции обеспечить срочное восстановление аварийно опасного объекта.

4.3 Здания и их элементы в процессе эксплуатации должны:
— обеспечивать безопасность для жизни и здоровья людей, сохранность имущества;
— соответствовать требованиям проектной и нормативно-технической документации по надежности, прочности, долговечности, устойчивости, деформативности;
— иметь максимально близкий для несущих конструкций и элементов межремонтный срок службы;
— быть доступными и безопасными для осуществления всех видов осмотров, техниче-ского обслуживания и ремонта;
— обладать ремонтопригодностью;
— отвечать предъявляемым проектной документацией санитарно-гигиеническим и эко-логическим требованиям для находящихся в них людей и для окружающих объектов и тер-риторий;
— соответствовать требованиям нормативно-технических документов системы противо-пожарного нормирования и стандартизации;
— быть снабжены проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией.
Перечень эксплуатационной документации приведен в приложении А.
Допускается отсутствие эксплуатационной документации на здания с площадью за-стройки не более 50 м2 при высоте до двух этажей (высотой до 10 м), находящиеся в негосу-дарственной форме собственности.
4.4 Проектная, исполнительная и эксплуатационная документация должна храниться у собственника здания или уполномоченного им органа.
4.5 Собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации обязаны поддерживать установленные в проектной документации ПЭК.
4.6 Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния.
4.7 Контроль за техническим состоянием здания должен осуществляться его собственни-ком, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации путем прове-дения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров (далее — осмотров).
4.8 Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства.
Общие осмотры должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью.
Периодичность частичных осмотров устанавливается собственником здания, эксплуати-рующей организацией или службой технической эксплуатации в зависимости от конструк-тивных особенностей здания и технического состояния его элементов.
Неплановые осмотры должны проводиться после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований.
4.9 Общие осмотры зданий производятся комиссиями в составе:
— председатель комиссии — руководитель, главный инженер организации (юридического лица);
— члены комиссии — лицо, ответственное за эксплуатацию здания; представители службы, осуществляющей эксплуатацию инженерных систем; представитель местного об-щественного формирования (или профсоюзов).
Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов. Для производственных зданий в состав комиссии включаются главные специалисты предприятия (механик, энергетик, технолог) и инженер по технике безопасности. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители Департамента по охране историко-культурного наследия и реставра-ции.
К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и представители ремонт-но-строительных организаций.
По результатам осмотра оформляется акт, который подписывается всеми членами ко-миссии и утверждается собственником здания или уполномоченным им лицом.